Ексклюзивний договір з ріелтором про продаж або купівлю нерухомості в Україні сприймається неоднозначно. Близько третини продавців погоджуються на укладення подібних контрактів.
Один зі стереотипів - всі дії ріелторів спрямовані тільки на те, щоб якомога швидше, без оглядки на завдання клієнта продати об'єкт.
Однак, незважаючи на стереотипи, інтерес до подібних договорів зростає. Статистика угод свідчить про те, що в разі продажу нерухомості на підставі ексклюзивного договору (ЕД), на реалізацію об'єкта йде в середньому 2-3 місяці (для квартири в спальному районі). Час - важлива характеристика в операціях з нерухомістю. Ще один важливий фактор ЕД - ступінь безпеки продажу квартири.
Якщо стрижуть 50 перукарів ...
Що ж таке "ексклюзивний договір"? По суті, це такий формат взаємин агентства нерухомості і клієнта, при якому власник об'єкта нерухомості, приміром, квартири, наймає ріелтора продати її. І, згідно з умовами подібного контракту, продавець надає певному агентству або ріелтору виключне право на продаж: тобто, реалізацією має право займатися тільки це і ніяке інше агентство.
Варто зазначити, що даний контракт - це не українське "ноу-хау". Протягом багатьох десятиліть він був і залишається основною формою відносин на ринку нерухомості розвинених країн. В Україні цей вид послуги з'явився лише на початку 90-х років минулого століття.
Причому, якщо, приміром, у США 80-90% всіх продавців укладають Ексклюзивні договори (Exclusive Right to Sell Listing) з ріелторами, то на ринку нерухомості України цей показник на порядок менше - тільки близько третини продавців погоджуються на укладення подібних контрактів.
Однією з основних причин, що викликають в українців недовіру до такого виду відносин на ринку ріелторських послуг, є непрофесіоналізм чи несумлінність з боку деяких агентств, які дозволяють собі порушувати інтереси своїх клієнтів, порушувати їх права і цим нівелюють саме поняття "ексклюзивний договір". Можливість для неправомірних дій щодо клієнта в Україні з'являється через те, що численні асоціації ріелторів не можуть прийти до єдиного знаменника в своїй роботі на протязі ось вже двох десятиліть, тобто не можуть встановити загальні для всіх операторів ринку стандарти обслуговування та якості надаваних послуг.
Для порівняння, в тих же Сполучених Штатах робота ріелторів ліцензована і ведеться згідно з кодексом етики Національної Асоціації Ріелторів (NAR). І підписання ЕД на продаж об'єкту нерухомості є запорукою того, що інтереси клієнта будуть дотримані.
Адже ріелтор зацікавлений виконати свою роботу, тобто продати об'єкт, максимально ефективно. Для цього він проводить якісну оцінку нерухомості, грамотно позиціонує об'єкт на ринку, дотримується інтересів на всіх етапах, при підготовці документів, при переговорах та ін. Мотив ефективності - отримання комісійних.
Якщо продаж не ексклюзивний і реалізацією об'єкта займаються одночасно кілька агентств, інтереси клієнта можуть дотримуватися не завжди. Оскільки в цьому випадку ріелтори фактично "стикаються лобами", часто максимально занижуючи вартість виставленого на продаж об'єкта в гонитві за примарними комісійними.
Щоб розкрити суть ситуації на українському ринку нерухомості, наведемо такий приклад.
Уявіть собі - Ви прийшли в перукарню. Але замість одного майстра Вас стрижуть 50, не зрозуміло, хто несе відповідальність за якість роботи, і до того ж оплату за стрижку з Вас не вимагають. Тобто вас, звичайно, підстрижуть, але результатом візиту в перукарню Ви навряд чи залишитеся задоволені.
У той же час, не варто випускати з уваги, що укладення такого договору передбачає появу відповідальності і у ріелтора, і у власника об'єкта. І неузгодженість їх дій може спричинити за собою судові позови.
Кон'юнктура ринку
З моменту появи "ексклюзиву" на українському ринку, дана форма взаємовідносин споживачів і АН відчутно змінилася.
У першу чергу, зменшилася кількість так званих "безстрокових договорів", що передбачають в пункті "терміни" формулювання "до моменту продажу об'єкта". Тобто такий договір із замовником підписувався, по суті, раз і назавжди, що суперечить Цивільному кодексу України. Крім того, він не міг бути розірваний клієнтом агентства в односторонньому порядку без накладення штрафних санкцій з боку агентства.
Спостерігаючи ситуацію на ринку, можна відзначити, що з кожним роком все менше агентств продовжують, фактично, маніпулювати клієнтами, включаючи в ЕД пункт про автоматичне продовження договору - то є такий пункт, який продовжує дію документа, якщо замовник у письмовому вигляді не повідомив клієнта про анулювання контракту.
Крім того, до позитивних змін можна віднести і підвищення відповідальності ріелторів за зберігання документів замовника послуги. Наприклад, згідно з умовами ЕД, у разі втрати або псування документів передбачається виплата значної неустойки і повне відновлення документації за рахунок агентства, що також є дорогим заходом.
Підсумувавши все вищесказане, можна з упевненістю говорити про те, що практика укладення ексклюзивного договору в Україні набирає обертів. І поступове підвищення рівня довіри клієнтів до такої форми відносин з ріелторами говорить про те, що український ринок нерухомості стає більш цивілізованим і безпечним для споживачів ріелторських послуг.
