Через пандемію COVID-19 2020 рік був несхожий на жоден інший. Сфера комерційної нерухомості відчуватиме вплив вірусу і протягом 2021 року та й надалі.

Посилаючись на Віктора Каланога, керівника відділу економіки комерційної нерухомості Moody’s Analytics REIS, аналітики NAI Global, наголошують, що через постійну невизначеність, спричинену пандемією, в 2020 році було призупинено значний обсяг угод, а найбільший вплив зазнали готелі та торгова нерухомість.

Ці тези також справедливі і для українського ринку, щоправда в частині торгової нерухомості експансія рітейлерів проходила активно, а роздрібний товарообіг навіть зріс на майже 8% – найбільший удар нерухомості був спричинений падінням ставок оренди на 30-50% та вільними від орендних платежів періодами локдауну.

Показники ефективності інших типів нерухомості були відносно стабільні, але Каланог зауважив, що “існує часовий проміжок між негативними економічними факторами та результатом їх впливу на орендні відносини”. Розглянемо тенденції та можливості, про які варто пам’ятати у 2021 році.

Тренди макроспоживачів, які варті уваги

Часткове оновлення форматів роздрібної торгівлі: перехід від традиційних роздрібних магазинів до інтернет торгівлі лише прискорився під час пандемії, збільшивши потребу в промислових об’єктах та логістиці “останньої милі”.

У третьому кварталі 2020 року інтернет торгівля у США становила 14,3% загального обсягу роздрібної торгівлі у порівнянні з 11,8% у першому кварталі.

За даними Євромонітор, у Європі онлайн торгівля досягла за рік 10% всіх роздрібних продажів, а в Україні – 8%. Криза змусила споживачів змінити купівельні звички.

Зі збільшенням варіантів онлайн купівлі продовольчих товарів, електроніки, ліків тощо, ріст інтернет торгівлі буде постійним.

Історія торгових центрів: як правило, ситуація навколо торгових центрів з продуктовими магазинами залишалась стабільною – пандемія не вплинула на потреби людей купувати їжу, а от традиційні торгові центри з якорем-універмагом постраждали.

Даний формат вже зазнав неабияких втрат у минулі роки, у 2020 ситуація ще погіршилася. Деякі великі магазини роздрібної торгівлі та оператори торгових центрів оголосили себе банкрутами, і їх проблеми, ймовірно, триватимуть , враховуючи ріст онлайн торгівлі.

Міста можуть отримати користь від переобладнання цих приміщень під інші потреби, якщо є дозвіл на експлуатацію.

В цьому розрізі торгівельний ринок України виявився більш стабільним, адже тут відсутні проєкти з якірним універмагом як клас, у більшості випадків – це або модель на основі супермаркету, або кластеру розваг, або міксу якірних функцій з великим фешн рітейлом.

Проте й тут стали більш помітними фундаментальні трансформації: відчутно кращі показники роботи суперрегіональних проєктів, що найкраще задовольняють споживача як “все в одному місці”, та проєкти максимальної зручності відвідуваня – мікрорайонні ТРЦ та транспорто-орієнтовані проєкти.

Повернення до міських квартир та офісів: на початку пандемії ми очікували потенційний довгостроковий масовий виїзд з міст – в цілому, так і сталося весною, коли варість оренди приміських будинків під Києвом зросла у 3-5 разів. Як ми побачили, на багатьох роботах можна працювати віддалено.

Однак, із спадом паніки та пом’якшенням карантинних заходів, для частини все ж таки виявилося краще працювати на робочому місці.

Особливо це стосується молодих співробітників, які починають кар’єру. Важко навчатися новому, обговорювати нові ідеї з колегами або знайти наставника, сидячи перед ноутбуком вдома.

Оскільки великі компанії часто розташовані в міських районах, співробітники, особливо молодші працівники, можуть швидко повернутися до міста, коли офіси знову відкриються.

Проте, назавжди залишився сегмент, що відчув перевагу заміського житла, та планує користуватися ним і надалі на постійній чи тимчасовій основі, що підігріло ринок заміської нерухомості.

Орендні платежі в цілому залишаються високими: фахівці, які відстежують виплати орендної плати Національної житлової ради багатоквартирних будинків (США) зазначають, що 93,6 відсотка квартирних домогосподарств здійснили повну або часткову виплату орендної плати до кінця листопада 2020 року, незначне зниження порівняно з 95,2 відсотками, сплаченими в листопаді 2019 року, і аналогічно з попередніми місяцями.

Збільшення субсидій по безробіттю, виплати через економічні наслідки та інші законодавчі заходи, прийняті у відповідь на пандемію, могли зіграти важливу роль у підтримці цих відсотків виплат орендної плати.

В Україні ж ринок оренди житлової нерухомості в 2020 році пережив потрясіння: різке падіння попиту і рівня цін весною на 20%, проте, з поступовим пристосуванням до “нової нормальності”, ситуація повернулася до рівня 2019 року. Житлова нерухомість, як і раніше, залишається найдоступнішим та найбільш популярним форматом інвестицій.

Майбутні можливості

Як і при будь-якому економічному спаді, виникають інвестиційні можливості. Окрім певних класів активів, ми вважаємо, що ці тенденції можуть також посилитися в 2021 році.

Нерухоме майно з новою місією: через COVID-19 наші домівки стали нашими офісами, школами та спортзалами. Чому б не переосмислити спосіб використання інших об’єктів нерухомості?

Хоча деякі традиційні торгові центри, наприклад, переобладнали під склади та коворкінги, ще є багато інших, які можна перепрофілювати. У США бачать потенціал переобладнання традиційних торгових центрів під доступне житло для робочої сили по типу гуртожитків.

Крім того, готелі можуть бути житлом для тривалого перебування або тихим офісним приміщенням для людей, які працюють віддалено протягом пандемії; у майбутньому вони можуть бути перероблені під доступне житло.

Загальним трендом є переосмислення підходу до організації офісів та транфсформація традиційних БЦ у гнучкі формати коофісів.

І, звичайно, технології набирають обертів. Загалом індустрія комерційної нерухомості повільно приймає технологічні рішення. Але спрощення управління майном може скоротити час та витрати персоналу, забезпечити більше альтернатив оплати та зменшити час оплати – все це у підсумку може допомогти.

Для галузі настав час прийняти та інтегрувати цифрові технології для фінансових операцій, платежів за оренду та виставлення рахунків постачальникам.